Dampak Pembangunan Infrastruktur Pada Harga Tanah

Sebagian besar dari kita pasti pernah menyaksikan moment dimana sebuah lokasi yang tidak banyak dikenal orang, tiba-tiba mengalami lompatan luar biasa dari sisi popularitas dan harga tanahnya. Sebut saja kawasan Alam Sutera, bagian dari sebuah kecamatan di Serpong Utara yang mengalami transformasi. Dari sebuah daerah tidak dikenal oleh warga Non-Tangerang menjadi sebuah Brand yang fenomenal karena dibukanya akses langsung tol. Dari yang awalnya memiliki harga tanah Ratusan ribu rupiah per meter persegi hingga mencapai 23 Juta per meter persegi ! (Lihat artikel : Harga Lahan di Alam Sutera Tembus Rp 23 Juta Per Meter Persegi).

Contoh lain, Pembangunan Jalan Tol Cipali. Jalan tol yang melalui area persawahan menikmati kenaikan harga 10 kali lipat setelah jalan Tol ini berfungsi, dan ini masih belum berhenti. Pembangunan sarana-prasarana lain di sepanjang sisi jalan tol akan terus menaikkan harga sampai puluhan tahun ke depan. Anda pasti lupa perkembangan jalan tol Jakarta Cikampek. Saat ini disana sudah dipenuhi oleh berbagai CBD, kota mandiri, Kawasan Industri dan lain sebagainya. Bisa anda bayangkan ketika Lippo membeli lahan untuk membangun San Diego Hills, mereka hanya membayar kurang dari Rp.10.000,- per meter perseginya. Saat ini harga lahan makam untuk ukuran 2x1 m, ditawarkan dengan harga Rp.20.000.000,- !

Anda pasti punya cerita sejenis mungkin dengan skala yang berbeda-beda. Tapi memang seperti itulah salah satu 'hukum properti' yang tidak tertulis, setiap perubahan sekecil apapun memberi dampak seperti bola salju. Sayangnya sebagian besar dari kita hanya menjadi penonton yang menyaksikan 'fenomena' properti seperti di atas. 

Melihat ke depan, apa yang bisa membuat kita ikut menikmati 'fenomena' properti seperti 2 contoh di atas ? Perhatikan fokus pemerintah, yang dalam hal ini adalah pihak paling dominan dalam penyediaan infrastruktur di Indonesia. Ada beberapa proyek tetapi yang paling menonjol salah satunya adalah Jalur Puncak 2. Sebuah jalur yang menghubungkan Cikarang sebagai CBD terbesar di Indonesia dengan satu-satunya kawasan sejuk asri Puncak - Cipanas. Keduanya menciptakan sinergi yang disatukan oleh yang sebagian orang sebut Poros Tengah Timur ini.

Kiblat Properti Indonesia Tahun 2016 ?

Alam Sutera, Serpong dan berbagai wilayah di sekitar telah cukup lama mengalami kenaikan jumlah properti yang signifikan dalam 5-10 tahun belakangan ini. Harga tanah yang sudah mencapai kenaikan sampai 900% telah mengubah kawasan Tangerang ini menjadi kawasan mini metropolitan. 

Sangat sulit untuk pengembang mendapatkan tanah di harga yang cukup ekonomis selain memanfaatkan (menghabiskan) cadangan lahan (land bank) yang mereka miliki. Akibatnya pengembang lebih memilih untuk membangun properti mewah atau high rise building yang memanfaatkan land bank-nya secara maksimal.

Sedikit banyak, masalah di atas ikut mempengaruhi perkembangan properti yang stagnan di tahun 2015 ini. Ketika pengembang meluncurkan properti-properti kelas menengah atas sedangkan rakyat (pembeli) mencari rumah sederhana di harga 200 Juta-an. Ketidakseimbangan ini bila tidak disikapi pemerintah akan memperburuk perkembangan properti dan perekonomian nasional pada umumnya. 

Sebenarnya mudah dilihat langkah-langkah pemerintah dari kegiatan pembangunan infrastruktur yang marak di timur ibukota. Kendala di atas sedang diatasi pemerintah dengan 'mengalihkan' kiblat pertumbuhan properti dari barat menuju timur ibukota. Para pengembang juga menyadari hal ini tentunya. Pengembang-pengembang besar sudah sejak lama memprediksi keadaan ini dan mulai mengumpulkan portofolio lahan mereka di kawasan timur ini. Sebagai contoh nyata, bisa dilihat dari Lippo group yang meluncurkan mega proyek Orange Country di Cikarang, Plaza Indonesia Jababeka dengan proyek senilai 2 Triliun di Cikarang, dan pengembang-pengembang besar lain yang (baca : Cikarang Diserbu Pengembang).

Pembangunan infrastruktur di berbagai lokasi dan skala sedang terjadi di kawasan timur Jakarta ini. Pemerintah dan para pengembang juga sudah banyak belajar dari pembangunan di kawasan barat yang 'menyisakan' banyak kendala yang sangat sulit diatasi. Kemacetan karena akses yang terbatas antara kawasan barat dengan pusat kota Jakarta menjadi momok yang tidak boleh terjadi ketika kawasan timur ini dikembangkan. Jalan tol Becakayu, Jalan tol Lingkar Luar W2, Monorail Bekasi - Jakarta, pelebaran jalan lintas propinsi Kalimalang, rencana pembangunan Bandara di Karawang, Pelabuhan di Indramayu (dahulu Cilamaya), dan salah satu yang paling menonjol yaitu : Jalur Puncak 2 (Poros Tengah Timur) yang menghubungkan Cikarang dengan Cipanas dan Cianjur.

Jalur Puncak 2 tidak hanya mempersingkat waktu warga Jakarta untuk menuju Cipanas, tetapi juga membuka akses yang selama ini tidak dilirik. Pembangunan masif di Cikarang akan membutuhkan akses ke berbagai pelosok yang akan mendukung keberhasilan pembangunan itu sendiri. Kawasan Puncak-Cipanas adalah satu-satunya kawasan sejuk dalam radius kurang dari 50 Km dari Cikarang. 

Jalur Puncak 2 ini akan membuka jalur 'baru' yang memungkinkan Top Executive di sebuah perusahaan di Cikarang memiliki rumah tinggal di Puncak-Cipanas dan berkantor setiap harinya di Cikarang, karena waktu tempuh kedua lokasi hanya 30-45 menit ! Sebuah gaya hidup sehat dan produktif.

Di satu sisi, Cikarang dengan jaringan industri yang kuat dan berfasilitas lengkap, di sisi lain Puncak-Cipanas yang sejuk dan dipenuhi tempat wisata berbasis alam. Di masa lalu membutuhkan helikopter

untuk mendapatkan keduanya sebagai bagian hidup setiap hari, tetapi saat ini Jalur Puncak 2 adalah solusi yang murah, dan bagai anugerah karena sebuah pintu yang selama ini tertutup sekarang terbuka.

Judul artikel ini merupakan sebuah pertanyaan yang sangat mudah dijawab. Kemana kiblat properti Indonesia tahun 2016 ? Anda tentu sudah bisa menjawab pertanyaan ini. Selamat berinvestasi.

Utopia Living Cikarang - Puncak Icon

Cikarang adalah pusat dari perhatian para industrialis Indonesia dan bahkan asing. Sebagai CBD terbesar di Indonesia, Cikarang adalah kiblat bagi para CEO perusahaan-perusahaan industri untuk menancapkan pabrik/usahanya disana. Anda bisa lihat sendiri, berbagai proyek hunian di Cikarang dan sekitar yang saat ini marak ditawarkan oleh para pengembang selalu Sold Out !

Bayangkan 10.000 Expatriate yang bekerja di sekitar 2.000 pabrik/industri di Cikarang dan sekitar akan mewarnai CBD ini dengan gaya hidup modern dan metropolitan. Bersamaan dengan itu sekitar puluhan ribu executive lokal juga akan memenuhi CBD di setiap hunian maupun tempat-tempat umum. Jangan dilupakan ratusan ribu buruh yang bekerja akan membuat Cikarang dan sekitarnya menjadi hidup baik siang maupun malam.

Walaupun beberapa mega proyek seperti Plaza Indonesia Jababeka dan kota mandiri Orange Country akan menyerap kehidupan sosial dan rekreasi para penduduknya, tetaplah semua ini terasa sangat kurang. Para penduduk Cikarang, entah expat, executive lokal maupun buruh membutuhkan alam yang segar, sejuk yang tidak dapat diberi oleh AC di mal-mal atau tempat kerja. Beruntung bersamaan dengan pembangunan pesat di Cikarang, pemerintah sedang menyiapkan akses jalan selebar 30 m yang menghubungkan Cikarang (Deltamas) dengan Cipanas. Proyek itu disebut Jalur Puncak 2 atau sering disebut pula Jalur Poros Tengah Timur.

Intinya, setelah keseluruhan proyek ini selesai, bagi anda yang tinggal di Cikarang hanya membutuhkan waktu kurang lebih 30 Menit untuk tiba di hotel atau tempat wisata pilihan anda di Cipanas. Dengan perbandingan yang berimbang, anda membutuhkan waktu 2 kali lipat bahkan lebih untuk mencapai Kelapa Gading/ Jakarta Kota/ Blok M.

Puncak Icon adalah sebuah lahan 1,01 Ha yang terletak kurang dari 5 menit dari Jalur Puncak 2 (Lihat Gambar). Sebuah lokasi dipenuhi potensi sebagai villa, resto, condotel maupun condovilla yang sempurna. Utopia Living Cikarang - Puncak Icon adalah mengenai seorang atau beberapa executive tinggal di Puncak Icon dan bekerja di Cikarang dan sekitar. Tempat tinggal yang tenang, sejuk dan asri akan meredam stress dan lelah dari tempat berkarya. Suara sungai mengalir di Puncak Icon akan melarutkan ketegangan akibat kerja, dan semua itu dapat dijangkau kurang dari 1 jam.

Segera hubungi kami untuk mendapatkan penawaran terbaik Puncak Icon sebagai investasi properti di Puncak anda yang tidak akan merugikan.

Puncak-Cipanas Menuju Masa Keemasan

Tahukah anda mengapa Puncak-Cipanas pernah menjadi primadona tempat berlibur terfavorit bagi warga DKI di tahun 1980-1990-an ? Mengapa pembangunan villa yang marak sangat sulit dihentikan ? Dan tahukah anda dalam waktu yang tidak lama lagi, kejayaan Puncak-Cipanas akan kembali berkibar sebagai tujuan utama berlibur warga Jabodetabek ? Lanjutkan membaca artikel ini dan anda akan mengerti mengapa dan tidak akan kaget ketika masa yang dinanti telah tiba.

Puncak-Cipanas merupakan dataran tinggi 900-1600 meter di atas permukaan laut dan adalah dataran tinggi terdekat yang mudah dicapai dari Jabodetabek. Pada era 1980-1990-an adalah masa keemasan pariwisata alam di Puncak. Lokasi yang mudah dicapai kurang dari 1 jam dari Jakarta membuat Puncak selalu menjadi pilihan utama bagi liburan akhir pekan maupun acara kantor seperti rapat, outing, dan lain-lain. Munculnya penginapan atau hotel-hotel, restauran maupun cafe seiring berjalannya waktu membuat Puncak-Cipanas semakin padat dan menarik untuk dikunjungi.

Di akhir era 1990-an, DKI mengalami banjir-banjir besar. Bukan yang pertama tetapi pada masa itu mulai disorot mengenai dampak pembangunan yang tidak terencana di daerah Puncak yang sejatinya merupakan daerah resapan air tetapi sudah hampir penuh ditutupi oleh bangunan-bangunan villa baik berijin maupun liar. Akibatnya, pemerintah daerah Bogor mulai menggusur beberapa bangunan tak berijin dan mencoba mengembalikan fungsi sebagian daerah Puncak kembali seperti semula. Ternyata tidak mudah.

Bukan pemberantasan villa liar yang melumpuhkan Puncak-Cipanas, tetapi lemahnya perencanaan pembangunan dan pengawasan pemanfaatan ruang di Puncak yang membunuh pariwisata Puncak secara perlahan. Kemacetan luar biasa membuat para pengunjung mengalihkan kunjungan wisatanya ke tempat lain, terutama setelah selesainya jalan tol Cipularang yang memangkas waktu tempuh Jakarta Bandung sampai hanya 2,5 Jam. Tidak adanya jalur alternatif yang layak untuk mencapai atau meninggalkan Puncak-Cipanas membuat pariwisata di Puncak-Cipanas meredup.

Dan sekarang adalah masa-masa yang sangat singkat terbuka kesempatan. Apa maksudnya ? Jalur Puncak 2. Pembangunan Jalur Puncak 2 adalah solusi yang akan mengembalikan kejayaan kawasan Puncak-Cipanas meroket bahkan melebihi masa keemasan di era 1980-1990-an. Jalur Puncak 2 akan menjadi jalur utama untuk menuju Puncak dan Cipanas karena jalan selebar 30 m akan memanjakan pengunjung untuk tiba dan kembali tanpa mengalami kemacetan seperti halnya di jalur Puncak 1.

Tidak hanya itu, pembangunan Jalur Puncak 2 juga membuka akses yang selama ini tidak pernah ada, yaitu Cikarang-Cipanas. Saat ini Cikarang dan sekitarnya adalah daerah yang paling 'panas' pembangunannya. Kawasan industri terbesar di Indonesia ini terus berbenah untuk menjadi kawasan industri utama di Asia Tenggara. Saat ini saja, 10.000 expat (karyawan asing) bekerja di 2.000 lebih dan terus berkembang perusahaan multinasional. Bayangkan, bila selama ini para karyawan atau penduduk Cikarang harus menempuh 1-2 jam untuk berlibur di Jakarta. Kelak, mereka cukup berkendara selama 45 menit untuk tiba di penginapan sejuk pilihan mereka di Cipanas.

Investor Akan Bangun Losmen Hingga Hotel Bintang 5 di Jalur Puncak 2

Jakarta -Para pengusaha hotel dan restoran yang tergabung dalam Persatuan Hotel dan Restoran Indonesia (PHRI) menjadi pihak yang menunggu selesainya pembangunan jalur Puncak 2 Bogor-Cianjur. Beberapa anggota PHRI sudah mencari lahan di kawasan tersebut untuk membangun properti seperti losmen hingga hotel bintang 5.

Wakil Ketua Persatuan Hotel dan Restoran Indonesia (PHRI) Jhonnie Sugiarto mengatakan adanya kabar pembangunan jalur Puncak II membuat PHRI sempat menggelar rapat internal soal prospek kawasan tersebut. Hasilnya, banyak anggotanya yang sudah tak sabar membenamkan modalnya di Jalur Puncak 2.

"Sudah banyak yang mau investasi. Beberapa waktu lalu saat rapat internal, sudah banyak yang minat, kalau schedule pembangunan jalan sudah jelas, para investor akan masuk, karena dekat dengan Jakarta," katanya kepada detikFinance, Selasa (3/6/2014).

Ia mengatakan investor hotel yang akan masuk di kawasan itu merupakan pelaku lokal, namun Jhonnie masih merahasiakan siapa saja investor yang akan masuk.

"Di jalur ini semua kelas bisa masuk dari mulai losmen, mes perusahaan besar, tempat pelatihan karena udaranya masih sejuk, sampai hotel bintang 5, karena segmen masyarakat beragam ada yang sanggup sewa kamar hotel Rp 200.000, hingga Rp 2 juta. Investornya sementara ini baru dari lokal," katanya.

Namun Jhonnie menegaskan dua hal yang menjadi konsen para investor anggota PHRI terkait rencana investasi di Jalur Puncak II. Pertama soal Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL), dan kedua soal Tata Ruang di kawasan itu.

"Jadi kalau soal dampak lingkungan sudah selesai, kawasan ini menarik buat investasi," katanya.

Kawasan Jalur Puncak II berada di dua kabupaten yaitu Bogor dan Cianjur, Jawa Barat. Jalurnya dimulai dari kawasan Sirkuit Sentul (Bogor)-Babakan Madang-Hambalang- Sukmamakmur-Pacet Istana Cipanas (Cianjur).

Pihak Kementerian PU selaku pihak yang menggarap pembangunan jalur ini belum bisa memastikan kapan proyek ini tuntas. Proyek ini mulai disiapkan sejak 2011, dan sudah mendapatkan kucuran anggaran dari 2012-2014.

"Targetnya selesainya belum pasti, totalnya itu kan 48 km, sampai tembus ke Taman Bunga (Cianjur)," kata Kepala Balai Jalan Nasional IV Kementerian Pekerjaan Umum (PU) Bambang Hartadi.

Link Berita : http://finance.detik.com/read/2014/06/03/143327/2598447/1016/investor-akan-bangun-losmen-hingga-hotel-bintang-5-di-jalur-puncak-ii

Ini Potensi Bisnis di Kawasan Jalur Puncak 2

Jakarta -Jalur Puncak 2 akan menjadi kawasan primadona baru di Kabupaten Bogor dan Cianjur, Jawa Barat. Jika jalur ini sudah tuntas dibangun, potensi bisnis di kawasan ini sangat beragam.

Wakil Ketua Persatuan Hotel dan Restoran Indonesia (PHRI) Jhonnie Sugiarto mengatakan kawasan ini sangat potensial bagi investor maupun masyarakat sekitar. Jalur Puncak 2 relatif masih memiliki suhu udara yang sejuk, tak kalah dengan jalur puncak lama.

Jhonnie mengatakan selain hotel dan restoran, kawasan ini juga berpotensi untuk pengembangan bisnis lainnya. Kawasan ini akan dibuat lebih modern dibandingkan kawasan jalur puncak lama yang sulit untuk ditata ulang.

"Jalan ini akan banyak manfaat seperti pembangunan pom bensin, restoran, harga tanah warga juga naik, sehingga perputaran ekonomi bakal pesat di kawasan itu," katanya kepada detikFinance, Selasa (3/6/2014).

Ia memperkirakan bisnis outbond akan berkembang di kawasan ini. Juga beberapa potensi domestik di sepanjang jalan 48 km sangat beragam antara lain sumber air panas alami, air terjun, perkebunan, sungai, dan lain-lain.

"Banyak daya tarik di kawasan itu, seperti kawasan wisata alam air panas, ini bisa menjadi pusat spa," katanya.

Jhonnie menambahkan masyarakat sekitar juga bisa diberdayakan dari berkembangnya kawasan ini, mulai dari bisnis penginapan, perkebunan, hingga jasa penyewaan kuda dari bisnis wisata dan lainnya.

"Di situ juga bisa dikembangkan wisata atraksi, banyak yang bisa digarap, kalau schedule pembangunan jalan sudah jelas, sangat menarik buat investor," katanya.

Kawasan Jalur Puncak 2 berada di dua kabupaten yaitu Bogor dan Cianjur, Jawa Barat. Jalurnya dimulai dari kawasan Sirkuit Sentul (Bogor)-Babakan Madang-Hambalang- Sukamakmur-Pacet Istana Cipanas (Cianjur). Dari total panjang 48 Km, hanya 12 Km yang sudah dibuka untuk proses pembangunan jalan, termasuk 3,5 Km yang sudah diaspal.

Link Berita : http://finance.detik.com/read/2014/06/03/160744/2598606/4/ini-potensi-bisnis-di-kawasan-jalur-puncak-ii

Hotel Semakin Menjamur

Indonesia Property Watch (IPW) mencatat rata-rata harga tanah di Bali naik 35%-50% per tahun. Hal ini berdampak pada bisnis properti khususnya sektor perhotelan di Bali yang sudah sangat menjamur.

Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch Ali Tranghanda mengatakan pihaknya sejak tahun lalu telah memberi peringatan (market warning) kepada pebisnis perhotelan khususnya di Bali, karena kondisi harga tanah yang melejit di Pulau Dewata tersebut.

"Harga terendah saat ini mencapai Rp 1,5 miliar sampai Rp 2 miliar per are atau per seratus meter persegi dan telah naik lebih kurang 35% - 50% per tahun bahkan lebih," kata Ali dalam situs resminya, Minggu (14/9/2014)

Ali mengatakan kenaikan harga tanah di Bali yang sangat tinggi berbanding terbalik dengan tingkat hunian hotel di Bali yang mengalami kemerosotan menjadi rata-rata 60-an persen.

"Hal ini membuat para pemilik hotel mulai melakukan perang tarif. Room rate yang tadinya Rp 600.000 per malam telah terkoreksi menjadi Rp 350.000 per malam," katanya.

Menurutnya, dari kondisi yang ada diperkirakan tingkat investasi hotel menjadi tidak layak untuk bertahan untuk jangka panjang. Paling tidak sebuah proyek hotel masih bisa bertahap dengan tingkat hunian 60% dengan asumsi harga pasaran masih wajar sesuai kelasnya.

"Untuk konsumen memang menjadi diuntungkan, namun secara investasi hal ini menjadi tidak sehat bagi industri perhotelan nasional," katanya.

Ia menambahkan fenomena perang tarif hotel akan terjadi di daerah lainnya. Ali memperkirakan, setelah Bali menyusul perang tarif terjadi di Bandung Jawa Barat, dan selanjutnya akan terjadi di Yogyakarta, dan Solo.

"Saat ini paling tidak terdapat 8 hotel di Bandung dan 12 hotel di Bali yang siap dilego karena tidak sanggup bersaing dengan pasar persaingan yang ada," katanya.

Sehingga, lanjut Ali, Indonesia Property Watch mendesak masing-masing pemda untuk tidak mengobral izin perhotelan tanpa melihat pasar yang ada. Moratorium penghentian izin hotel sebaiknya segera dilakukan oleh pemda setempat sebelum banyak korban berjatuhan.

"Pengembang perhotelan disarankan untuk lebih dapat membuat proyek memiliki konsep dan tidak bersaing frontal dengan pasar hotel biasa," serunya.

Ia juga menyarankan agar pengusaha melakukan diferensiasi produk hotel, misalnya membangun hotel berbentuk vila, sehingga dapat menjadi pilihan untuk memenangkan persaingan.

"Daripada berperang di pasar hotel budget, celah pasar segmen atas ternyata masih menjanjikan karena saat ini belum jenuh, namun hati-hati melihat peta persaingan yang ada," katanya.

Saat ini daerah-daerah wisata semakin menjadi sorotan para investor properti, terutama mereka yang berencana membangun condotel atau villatel. Selain Bali, Puncak, Jawa Barat juga sangat menggiurkan. Jalur Puncak 2 akan membuka area Puncak yang selama ini ter"isolir" oleh kemacetan di jalur yang selama ini menjadi akses utama ke Puncak.

Menanti Mega Proyek Jalur Puncak 2

Jakarta -Rencana pembangunan proyek jalur puncak II dari Sentul-Cianjur, Jawa Barat sudah ramai dirancang sejak 2011. Hingga kini progres pembangunan proyek yang bakal menelan ratusan miliar rupiah, penyelesaiannya baru mencapai 3,5 km dari total panjang 47 km.

Bagi pelaku properti, keberadaan jalur ini menjadi angin segar karena akan meningkatkan prospek investasi di jalur tersebut. Selain itu juga mendorong prospek properti di kawasan jalur Puncak lama.

CEO Leads Property Hendra Hartono mengatakan, selama ini investasi properti di jalur puncak cenderung stagnan. Penyebabnya minat masyarakat ke Puncak mulai kendur, karena jalur yang kerap macet, tak ada jalan alternatif dan sistem alur lalu lintas buka tutup yang tak memberi kapastian pengendara.

"Ini yang ditunggu, adanya jalur puncak II maka prospek real estate diharapkan orang mau ke Puncak lagi. Problem utama selama ini kalau orang mau ke Puncak macet dan tak ada alternatif," kata konsultan properti ini kepada detikFinance, Senin (2/6/2014).

Ia memperkirakan, prospek properti di jalur II Puncak akan berkembang pesat sejalan kemudahan akses di kawasan itu. Saat ini pertumbuhan harga properti di Jalur Puncak lama mulai dari Ciawi Bogor-Cisarua-Puncak Pas-Cipanas Cianjur tak berkembang.

"Nilai properti di puncak selama ini nggak terlalu tinggi. Nilai investasi di Puncak sudah lama stagnan," katanya.

Secara terpisah, Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch Ali Tranghanda mengatakan, jika proyek jalur Puncak II sudah berjalan, apalagi selesai, harga tanah bakal berlipat.

Link Berita : http://finance.detik.com/read/2014/06/02/102015/2596864/1016/menanti-mega-proyek-jalur-puncak-ii